买房时注意，即便你收入高、征信好，这4类人购房也会被银行拒贷

上个月，我一个多年没联系的大学同学突然给我打来电话，声音里满是沮丧和不解。原来他刚被银行拒绝了房贷申请，明明月收入两万多，征信记录一直良好，却莫名其妙地被拒了。他问我："为什么会这样？我这条件难道还不够贷款买房吗？"

这个问题看似简单，实则复杂。随着我们接触的购房案例越来越多，发现即使是高收入、良好征信的人群，也可能面临被银行拒贷的情况。这不是个例，而是普遍存在的现象。

根据2025年上半年中国银行业协会发布的《住房贷款市场调查报告》显示，全国房贷申请拒绝率达到了18.6%，比2024年同期上升了3.2个百分点。而在被拒的申请中，有约35%的申请人月收入超过全国城镇职工平均工资的1.5倍，征信记录也无明显瑕疵。这是什么原因呢？

通过深入调查，我们发现银行拒贷背后有其特定的考量因素。即使你收入高、征信好，如果属于以下四类人群，购房时也很可能被银行拒贷。

第一类：职业不稳定或特殊行业从业者。

表面上看，月入两万多的自由职业者似乎比月入一万的公司职员更有还款能力。但在银行眼中，收入稳定性比收入高低更重要。一位从事贷款审批工作的朋友告诉我："我们最看重的是借款人未来持续偿还贷款的能力，而不仅仅是当下的收入水平。"

以我们认识的小张为例，他是一名网络主播，月收入能达到3万元，但收入波动较大，有时一个月能赚5万，有时可能只有1万多。他在2025年初申请了60万元的房贷，结果被银行拒绝了。原因很简单：银行担心他的收入不稳定，可能无法保证未来25年的按时还款。

除了自由职业者，一些特殊行业的从业人员也容易被拒贷。比如赌场工作人员、特种行业从业者等。这些行业在银行的内部风险评估体系中通常被标记为高风险群体。

第二类：年龄临界或健康状况有隐忧的人群。

年龄因素在房贷审批中扮演着重要角色。按照目前大多数银行的规定，贷款人年龄加贷款年限不能超过70岁。这意味着，如果你已经45岁，想申请30年的房贷，就会超出这个界限。

我的一位已经52岁的叔叔，打算退休后换一套小一点的房子安度晚年。他申请了20年期的房贷，尽管他有充足的退休金和不错的存款，但仍然被银行拒绝了。银行给出的理由是：年龄加贷款期限超过了70岁的上限。

健康状况也是银行考虑的重要因素。虽然银行不会直接询问申请人的健康状况，但在一些大额贷款中，银行会要求申请人购买人寿保险，保险公司的体检可能会间接影响贷款审批。

2025年初，《银行业金融风险管理指南》新增了"健康风险评估"这一项，虽然不是强制执行，但已有多家银行将其纳入风险评估体系。这意味着，如果申请人有重大疾病史，即使收入高、征信好，也可能面临被拒贷的风险。

第三类：负债率过高或有隐性负债的人群。

银行在评估贷款申请时，会计算申请人的负债收入比（DTI）。通常情况下，月供不应超过月收入的50%。但问题是，很多人除了房贷，还有车贷、消费贷、信用卡分期等多种负债。

我们的邻居王先生，月收入3万元，看起来条件不错。但他已经有一套房产在按揭中，月供8000元，另外还有车贷3000元，信用卡分期2000元。当他申请第二套房的贷款时，银行计算出他的负债收入比已达到43%，再加上新房的月供，负债率将超过70%，远超银行的风险容忍度，因此被拒贷了。

更值得注意的是隐性负债。2025年上半年，银行间信息共享机制进一步完善，许多过去无法被追踪的小额网贷、亲友间的民间借贷也可能被纳入风险评估。银行现在能够看到更全面的负债情况，这使得一些表面上收入高、征信好，但实际负债累累的人难以获得房贷。

第四类：房产价值存疑或所在区域风险高的购房者。

银行发放房贷的本质是以房产作为抵押物。如果银行认为这个抵押物价值存疑或未来可能贬值，即使申请人条件再好，也可能被拒贷。

我有个朋友去年看中了一套位于城市远郊的别墅，售价比市中心的普通住宅还便宜。他收入稳定，征信良好，却被多家银行拒绝了贷款申请。后来才知道，那个区域的房产流动性差，未来可能面临贬值风险，银行自然不愿意承担这样的风险。

据住建部2025年发布的《全国住房市场风险区域划分报告》显示，全国有178个县级以上行政区域被列为"房地产市场高风险区"，这些地区的房贷通过率普遍偏低，即使是条件优越的购房者也可能面临被拒的情况。

除了地段风险，房龄过大、产权不清晰、户型特殊等因素也会影响银行的审批决定。我认识的一位收藏家看中了一套建于上世纪80年代的老公房，打算改造成工作室，尽管他资产丰厚，但多家银行都拒绝为这套老房子提供贷款。

了解了以上四类易被拒贷的情况，那么我们在申请房贷前应该如何提前规避风险呢？

一，提前规划，合理安排贷款时间。如果你已年过四十，考虑申请房贷，最好选择较短的贷款期限，或者提高首付比例，降低贷款金额。

二，全面梳理个人负债情况，必要时先偿还部分高息负债。房贷前半年内尽量不要有大额消费分期或新增贷款，保持良好的财务状态。

三，充分了解意向购买房产的市场价值和流动性。避免购买位于偏远地区、缺乏配套设施或市场评价不佳的房产。如果确实看中了这类房产，可以考虑提高首付比例，降低银行的风险顾虑。

四，提前准备充分的收入证明和资产证明。对于自由职业者或收入不稳定的群体，可以提供过去2-3年的银行流水、纳税记录等材料，证明自己有稳定的收入来源和良好的财务习惯。

以我朋友小李为例，他是一名摄影师，收入不太稳定。在申请房贷前，他特意整理了近三年的工作合同、银行流水和完税证明，并额外提供了自己的摄影工作室资产清单。虽然第一次申请被拒，但他根据银行的反馈调整策略，提高了首付比例，最终成功获得了贷款。

还有一点需要提醒大家：不同银行的贷款政策和风险偏好不同。如果在一家银行被拒，不要气馁，可以尝试向其他银行申请。特别是一些股份制银行和地方性银行，它们的政策可能比国有大行更灵活。

2025年第一季度的数据显示，在一线城市中，股份制银行的房贷通过率比国有大行高出约5个百分点，这一差异在三四线城市更为明显，可达10个百分点以上。

购房是人生大事，而房贷更是长期的财务承诺。被银行拒贷虽然令人沮丧，但也可能是一种提醒，促使我们重新审视自己的财务状况和购房计划。毕竟，量力而行才是负责任的购房态度。

回到文章开头提到的大学同学，在了解了被拒原因后，他调整了购房计划，选择了首付比例更高、贷款金额更小的方案，并成功获得了贷款。现在他已经搬进了新家，虽然面积比原计划小了点，但月供压力小了不少，生活质量反而提高了。

买房不是目的，而是为了更好的生活。希望每位购房者都能找到适合自己的方式，实现安居梦想。你是否也有过被银行拒贷的经历？遇到了哪些意想不到的困难？欢迎在评论区分享你的故事和看法。

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